Нужно ли согласие собственника, чтобы расторгнуть перенаём и вернуть прежнего арендатора?

После состоявшейся замены стороны обратный переход рассматривается как новая передача прав и обязанностей. Самого расторжения прежнего соглашения может не хватить.

Civius, юридическая компания Руслан Гаджиалиев, старший юрист

Короткий ответ

По общему правилу да, если права и обязанности уже перешли новому арендатору и теперь их хотят передать обратно. В экспертном материале 2026 года такой возврат рассматривается как очередная замена участника, для которой нужно согласие арендодателя.

Само расторжение соглашения о прежней замене не означает, что собственник автоматически снова связан с первоначальным арендатором.

Что уже произошло при перенайме

Перенаём – это передача договорной позиции: новый участник получает права и принимает обязанности арендатора. После состоявшегося перехода отношения уже изменились.

Пункт 2 статьи 615 ГК РФ по общему правилу требует согласия арендодателя на такую передачу. Поэтому новая договорённость между прежним и нынешним арендатором сама по себе не позволяет считать согласие собственника излишним.

Почему расторжения может не хватить

Пункт 4 статьи 453 ГК РФ не связывает расторжение с автоматическим возвратом всего ранее исполненного. Если замена уже состоялась, нужно отдельно определить, как будет оформлена обратная передача.

Это отличается от ситуации, когда стороны прекращают ещё не исполненное соглашение. Также нельзя без анализа приравнивать обычное расторжение к последствиям недействительности сделки.

Для действующего договора аренды важно установить, кто остаётся ответственным перед собственником на каждом этапе и с какой даты участники предлагают очередную замену.

При проверке соглашения о возврате позиции предусмотрите не только прекращение отношений между арендаторами, но и необходимое согласование с арендодателем. Иначе у участников может сложиться разное представление о том, кто сейчас обязан платить и возвращать объект.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Разработать договор аренды недвижимости: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.