Относятся ли расходы арендатора на сохранение памятника к улучшениям, компенсацию которых можно исключить договором?

В специальном споре ВС разграничил реставрационные работы и обычные улучшения. Общая оговорка об отсутствии компенсации не решила вопрос.

Civius, юридическая компания Руслан Гаджиалиев, старший юрист; правовая позиция на 2023-05-03

Короткий ответ

В специальной ситуации, рассмотренной ВС, общего условия об отказе от компенсации улучшений оказалось недостаточно. Работы по сохранению памятника нужно было отличать от обычных изменений арендованного помещения.

Разбор от 3 мая 2023 года касается досрочного прекращения аренды по инициативе публичного собственника в предусмотренном законом порядке. Незачтённые затраты на охранные реставрационные работы требовали отдельного возмещения.

Почему это не обычный ремонт

Объект культурного наследия имеет специальный режим сохранения. Выполнение обязательных работ в таком режиме нельзя без проверки приравнивать к добровольному улучшению помещения для удобства арендатора.

В Обзоре судебной практики ВС РФ № 1 за 2023 год выделен случай прекращения по части 4 статьи 15 закона о содействии развитию жилищного строительства. Компенсации подлежали затраты, не зачтённые в арендную плату за время действия договора.

Поэтому неотделимые улучшения и специальные работы по сохранению необходимо разграничивать по основанию и содержанию.

Что подтвердить арендатору

Соберите документы об охранных обязанностях, согласовании и выполнении работ. Подготовьте подтверждение расходов и расчёт того, какая часть уже учтена при оплате аренды.

Отдельно установите основание и дату прекращения договора. Недостаточно просто показать, что помещение историческое и ремонт стоил дорого: нужны именно условия специального случая.

При подготовке прекращения аренды судьбу таких затрат нужно рассмотреть отдельно от возврата помещения и обычных улучшений.

Вывод не означает обязательного возмещения любого ремонта при каждом расторжении. Он касается работ по сохранению охраняемого объекта и конкретного правового основания досрочного прекращения, при котором прежняя система зачёта расходов больше не могла действовать.

Если нужно применить ответ к Вашей ситуации или документам, Получить консультацию по расторжению договора: юрист проверит вводные и учтёт обстоятельства, которые короткий ответ не охватывает.